📌 경기도 ‘상가·오피스텔·근린시설’ 경매시장 09~25년 추세 분석
1) 매각률(%) 장기 흐름
2009~2025년 매각률 변화
- 2009: 19.2%
- 2010: 17.8%
- 2011: 21.7%
- 2012: 21.7%
- 2013: 25.1%
- 2014: 26.2%
- 2015: 29.6%
- 2016: 31.5%
- 2017: 32.7%
- 2018: 30.4%
- 2019: 26.9%
- 2020: 28.7%
- 2021: 33.3%
- 2022: 29.9%
- 2023: 20.1%
- 2024: 18.2%
- 2025(11월1일 기준): 17.8%
✔︎ 해석
- 2009~2017년: 완만한 상승 → 경기 회복기 + 금리 인하기 효과
- 2018~2019년: 조정기
- 2020~2021년: 코로나 영향으로 ‘상업 시장 침체 → 경매 매물 증가 → 투자 수요 증가’로 매각률 반등
- 2022~2025년: 급락
- 금리 상승
- 상가 공실률 증가
- 소상공인 구조조정 여파
- 현재는 2009년 수준으로 회귀
즉, 최근 17년 중 가장 낮은 매각률 구간에 진입한 상태로 볼 수 있어.
2) 매각가율(%): 가격 수준 변화
- 2009: 52.2%
- 2010: 53.2%
- 2011: 55.6%
- 2012: 59.3%
- 2013: 60.7%
- 2014: 63.1%
- 2015: 65.3%
- 2016: 69.8%
- 2017: 70.4%
- 2018: 69.7%
- 2019: 71.4%
- 2020: 68.6%
- 2021: 78.3%
- 2022: 75.9%
- 2023: 68.9%
- 2024: 62.5%
- 2025: 54.1%
✔︎ 해석
- 2009~2017년 꾸준한 상승 → 상업시설 가치 회복
- 2018~2019년 정점
- 2021년 78.3%: 최근 17년 최고치
- 2022~2025 대폭 하락
- 현재 54.1%로 2010년대 초반 수준으로 회귀
- “상가 가격이 정상가 대비 거의 반값까지 떨어짐” 현상과 유사
즉, 상가 경매시장의 가격 매력도는 2025년 기준 매우 높은 구간이라고 해석 가능.
3) 경매건수 변화 → 시장 스트레스의 지표
- 2009~2013 증가
- 2014~2017 피크
- 2020 코로나로 감소
- 2023~2025 재급증
특히 2025년 상가 경매건수 12,090건은 최근 10년 중 매우 높은 편.
✔︎ 의미
- 상가 시장의 부실·폐업 증가
- 임대수익성 악화
- 금리 부담 누적
- 상가 투자 심리 위축
즉, 시장 스트레스가 매우 높은 시기일수록 기회도 커진다는 해석이 가능.
4) 핵심 요약
- 경기도 상가 경매시장은 2021년을 정점으로 3년 연속 급락 중이다.
- **2025년 매각률 17.8%, 매각가율 54.1%**로 2009~2010년 수준까지 후퇴했다.
- 금리 부담, 공실률 증가, 상권 구조조정이 주요 원인이다.
- 반대로 투자 관점에서는 저점 구간 진입 신호라고도 볼 수 있다.
- 양극화가 심해져, 우량 상권 / 열위 상권의 차별화가 극심해질 전망이다.
5) 인사이트 3가지
① 매각률·매각가율 동반 하락 = 수요 위축의 명확한 증거
가격 매력도를 높여도 입찰자 증가가 제한적이라는 의미.
② 상가 시장은 금리 부담에 가장 민감
임대수익률이 낮은 구조에서 금리 상승은 바로 투자 수요 감소로 이어짐.
③ 2025년은 투자자에게 ‘기회 구간’일 수 있음
역대 가장 낮은 매각가율은 “리스크가 시장에 반영되었음”을 의미하기 때문.
🔚 정리
경기도 상가 경매시장은 장기 침체의 끝자락 + 새로운 사이클의 초입에 있다.
데이터상 ‘역대급 저평가’ 국면이지만, 지역별 상권 격차는 더 커지고 있다.
따라서 2025년 투자자의 핵심은 상권 선별력, 실수요 기반 접근이다.
taektaek 
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