2025 경기도 상가 경매 분석 — 기회와 리스크

연도	경매건수	매각건수	매각율(%)	매각가율(%)
2009	15,786	3,032	19.2	52.2
2010	15,704	2,797	17.8	53.2
2011	12,509	2,719	21.7	55.6
2012	10,861	2,359	21.7	59.3
2013	9,710	2,441	25.1	60.7
2014	7,731	2,024	26.2	63.1
2015	5,924	1,753	29.6	65.3
2016	4,203	1,325	31.5	69.8
2017	2,560	838	32.7	70.4
2018	2,441	743	30.4	69.7
2019	3,001	808	26.9	71.4
2020	2,438	699	28.7	68.6
2021	2,636	789	29.9	75.9
2022	2,912	971	33.3	78.3
2023	3,416	685	20.1	68.9
2024	8,318	1,516	18.2	62.5
2025*	12,090	2,156	17.8	54.1

* 2025는 “25.11.1 기준” (미완결 연도 가능)

매각율(유찰 반복을 반영하는 거래 빈도)
2010년대 초반에 낮았으나 2015~2017년을 거치며 30% 전후로 회복. 2021년(후반 데이터)에는 **최고 33.3%**까지 올라갔지만, 2023~2025년에 급락해 2025엔 **17.8%**로 절반 수준 이하로 떨어짐 — 즉 ‘거래 절벽’ 심화.
매각가율(감정가 대비 낙찰가 비율)
2009~2012 저점(52~59%) → 2016~2021 강세(69~78%) → 2024~2025 급락(62.5 → 54.1). 2021 최고 후 2025까지 약 24.2p 낮아짐(절대).
경매건수 증가와 매각성 약화가 동시에 진행 (특히 2024→2025: 경매물량 폭증에도 매각율·매각가율은 하락) — 이는 공급 과잉 + 수요 급감(거시·금리·상권 변화)이 복합 작용한 패턴.
결론적 신호: 상가는 2021 고점 이후 구조적 약세 전환. 회복은 아파트보다 훨씬 느리고, 2025 현재는 ‘바닥 경쟁’ 상황도 아니며 ‘유찰·저가 매각’ 위험이 큰 국면.

금리 상승(대출비용 증가)
- 상가는 투자수익률(임대수익)이 낮을 경우 금리 상승기에 즉시 취약. 대출 레버리지 활용도가 높으면 낙찰 참여가 급감한다.
포스트 코로나 소비 구조 변화 & 온라인 전환
- 오프라인 상가 수요 감소(특히 전통상가), 임대수익 압박.
상권 재편·공실 증가
- 대형 유통·배달패턴 변화, 소상공인 경영 악화 → 상가의 실적 불확실성 확대.
PF·상업용 부동산 리스크 확산
- 개발·임대 사업의 자금경색, 건설 완공 지연 등으로 유입된 물량이 경매로 전환.
수요자의 리스크 회피 심리
- 임차인 안정성 불확실 → 기관·개인 매수자 모두 보수적.

투자자(단기 트레이더): 상가 경매는 현재 ‘고위험·저수익’ 구간. 매입 후 임대 못 찾을 리스크가 큼. 무리한 레버리지 사용 금지.
장기투자자(가치투자자): 일부 위치(교통·집객력 우수)·소형점포·재임대 용이한 구조물은 매력적. 그러나 철저한 상권 분석과 리모델링 계획 필요.
임차인·소상공인: 임대료 조정이 가능한 시기. 단, 상권 회복 확신 없으면 장기계약 유리하지 않을 수 있음.
지자체·정책: 상권 재활성화(도시재생·상권지원), 상가 공실에 대한 세제·융자 지원, 소상공인 지원책 필요.

taektaek